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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：228 萬
- 參考單價：17.47 萬/坪
- 地址：
台南市
中西區
金華路三段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 1房(室) 1衛
- 總坪數：13.05 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：7.58 坪
- 附屬建物面積：2.56 坪
- 共同使用：2.91 坪
- 樓別/樓高： 3樓 / 12樓
- 屋齡：35 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 套房
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件 SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 地段便利：位處中西區核心，鄰近新光三越、河樂廣場及金華商圈，生活機能極佳。 價格親民：總價 228 萬為低門檻進場點，適合預算有限的買方。 格局優良：衛浴開窗且陽台朝中庭，通風性在舊大樓中屬優異。 |
| 劣勢 | 屋齡較老：屋齡達 35 年，可能面臨後續維修成本或銀行貸額限制。 產權特殊性：為地上權物件，非完整土地持分，轉售時貸款條件與買受群體將受限。 無固定車位：僅能隨到隨停機車，無專屬汽車位，對於有車家庭便利性不足。 |
| 機會 | 租屋需求強：精華地段長期有學生或上班族租賃需求，易於轉租。 現金流低门槛：適合以投資為目的，利用極低總價尋找穩定租金回報的投資者。 |
| 威脅 | 流動性風險：老舊地上權物業在二手市場的流通性通常低於一般住宅。 收益不確定：所列租金收入（2,710 元/年）偏低或不明確，需仔細核实真實投資報酬率。 法規因素：土地政策若有變動，可能影響地上權物件的長期價值。 |
物件評論
這款物件位於台南市中心精華區，地理位置與生活機能相當出色，對於預算有限但希望進入核心區域的買者來說，是一個具吸引力的選項。其衛浴有窗、通風良好等居住細節，在老舊大樓中較為難得，若作為自住兼投資的起點是可行的。
然而，必須特別注意的是「35 年屋齡」與「地上權產權」。這兩點將大幅影響您未來的銀行貸款成數以及轉手難度，且所列租金收益數據極低，需向仲介確認是否為完整資訊或僅為特定合約。
總結建議： 若您的購房目的偏向**「低預算現金流投資」，且不介意產權特殊性與未來轉售的潛在限制，此物件值得列入考察；但若您是為了「自家庭居住」或「資產增值長期持有」**，由於屋齡與產權風險較高，建議您優先考慮一般住家用新建物或新成屋，以確保居住品質與資產價值的安全度。
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